全国楼市

业主“反价”房价涨近五成 广州二手楼市略有回暖

2018年04月16日 09:40    来源:羊城晚报    作者:佚名
核心提示:与去年相比,今年的二手楼市不算景气。但近期却有一二手业主“反价”,而且涨幅近五成。究竟是何等“牛盘”,业主竟然如此有信心?

放盘价“矫枉过正”?

今年春节前,越秀区某散盘业主将名下一套40平方米房改房放盘,售价96万元。放盘不久就得到相当不错的反应,当日已有多位买家表示有购买意向。

看到市场反应如此良好,加上业主又从网上浏览到附近有套面积差不多的单位以150万元成交。于是便致电地产经纪,要将楼价上调140万元,涨价幅度达45.8%。

业主“反价”房价涨近五成 广州二手楼市略有回暖业主“反价”房价涨近五成 广州二手楼市略有回暖

为何业主这么狂?说来,这套物业也算是学区房,但在名校遍地的越秀区,排名只属第二、第三梯队,在不少家长口中并没有特别吸引力。作为房改房,楼龄三十年左右、装修比较旧,一房一厅,较突出的优势是面积小、总价低、很多人都负担得起。

这边厢,有业主“怒涨”放盘价;那边厢,却有业主自打三折挂牌三月无人问津:番禺北部有楼盘业主将名下一套四房大单位放售,单价约3万元,相当于旁边在售楼盘售价的三分之一,放盘多时一直没有成交。

今年开春二手行情微暖

同是放盘,市场反应差别如此巨大,今年的二手住宅市场究竟怎么了?

广州中原地研究发展部的数据显示,3月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为5744宗,较2月的3132宗环比大幅回升83.4%;价格方面,二手住宅网签均价为25272元/平方米,环比微涨2.1%。

自进入阳春三月以来,二手住宅成交逐步回升,买卖双方对后市的观望情绪有所放缓,放盘量及看房客较之前有所增多。此外,由于一手住宅供应不足,二手住宅盘源相对充足,因此,不少原计划购买一手住宅的买家转投二手市场。

各区的成交量情况,番禺仍然排名第一,3月1日-25日共成交1267宗。市桥和钟村板块因价格较低,如今越来越受买家青睐,市场成交活跃。而增城区的表现也十分亮眼,共计成交1141宗,环比上涨1.1倍。也就是说,虽然今年开春的二手楼市表现不如史上最猛的去年,但总体情况还算可以。

定价策略决定市场反应

在同样的市场背景下,为何不同盘源会有完全不同的反应?像越秀区那套房改房,地产经纪有点哭笑不得:“(决定调价时)这位业主刚好听说旁边有一套面积差不多的单位卖了150万元,但他却不知人家其实是经过精心设计和装修的,卖相堪比一手楼样板房。”

据介绍,这位“乱反价”的业主久居国外,不熟行情,因此第一次放盘时价格报低了,其实当时的市场价应该是110万元左右,响应者众也是理所当然。正是因为反应太过热烈,业主马上反悔。回国之后,业主“反价”涨到140万元。“这样的价格真的有点矫枉过正。”地产经纪说,实际上,由于一下子“反价咁高”,现在几乎没人约看楼。

而番禺那套可怜的物业其实也有买家眼中的“可恨之处”,它与旁边卖高价的一手楼相比,其环境略为嘈杂,户型设计也有多处不合理的地方。

所以,看似相反的案例,实际上只会说明一个道理——在目前二手住宅市场,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

如何定价,考验业主功力

如何给房屋定个合理价格,其实很考验业主的功力。有资深地产经纪建议:

1.业主可先留意主流媒体定期发布的成交数据,对区域市场大势及板块行情要有一个初步的了解与预判。

2.利用互联网了解类似楼盘近期的放盘价和成交价,但绝不能局限于此,毕竟,网上报价有时存在水分,但大型知名地产中介公司相对规范、真实性也较高。

3.与此同时,你还要亲自到即将放盘的多家中介地铺了解情况,而且不能仅咨询几个类似盘源报价就了事,而是要实地踩盘睇楼,认真观察、分析这些单位的楼龄、间隔、面积、楼层、朝向、装修等问题,这样做,对你准确制定物业放盘价格有极大帮助。

4.此外,建议放盘者可用业主、买家的不同身份去了解市场行情。一般来说,以业主身份去了解价格,得到的报价会略低;若以买家身份去了解,价格会略高。原因很简单,地产经纪往往希望低价吸纳盘源,以降低成交难度、尽快促成成交;而以较高价格售出物业,就可获取更高佣金。

如果你急于抛售,可以将地产经纪报给“业主”的价格看成是基准价,并按此价或在此基础上加不高于5%的售价放盘;如果你不急于成交,可以在此价格基础上加5%-10%。但放盘只是第一步,如果一个月后还无人问津,你就要根据地产经纪反馈的信息适当下调售价。值得注意的是,每次下调幅度最好不要过大,以小幅试探为主,这样才能得到对自己最为有利的成交价。

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